Zakup działki pod budowę hali magazynowej to duże wyzwanie i ogromna odpowiedzialność. Decyzja musi być zatem podjęta z rozwagą i poprzedzona dokładną analizą kwestii prawnych, technicznych oraz lokalizacyjnych. Jej celem jest potwierdzenie, że na wybranym terenie będzie można postawić budynek o planowanej konstrukcji oraz przeznaczeniu, a jego lokalizacja będzie sprzyjać późniejszemu funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. Jak zatem powinien wyglądać proces zakupu działek pod hale magazynowe?
Jak wybrać działkę inwestycyjną pod halę magazynową?
Budowa hali magazynowej to złożony proces inwestycyjny. Podzielony jest na kilka etapów, które zwykle rozpoczyna się od poszukiwania terenu. A ten musi odpowiadać naszym przyszłym planom związanym zarówno z wielkością budynku, jego konstrukcją, ale także z przeznaczeniem – inwestorzy planujący budowę magazynów będą mieć więc nieco inne priorytety niż ci, którzy zamierzają postawić zakład produkcyjny. Zasadniczo jednak, proces zakupu terenu w obu przypadkach jest zbliżony – zwykle zaczynamy od określenia, choćby w przybliżeniu, lokalizacji i na tych terenach poszukujemy wolnych działek pod budowę hali. Możemy poprosić o pomoc wyspecjalizowanych agentów nieruchomości, deweloperów lub szukać terenu na własną rękę.
Działki pod budowę hali – status prawny nieruchomości
Dla dobra realizacji planowanej inwestycji wybrana przez inwestora działka powinna mieć przejrzystą sytuację prawną. Na samym początku warto więc zajrzeć do księgi wieczystej, czyli podstawowego źródła informacji o statusie prawnym danej nieruchomości. Na co należy zwrócić uwagę? Przede wszystkim na to, kto jest właścicielem lub użytkownikiem gruntu, jaki nas interesuje (dział II) – tu bowiem spotkać nas mogą różne niespodzianki. Bezwzględnie należy także sprawdzić, czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka (dział IV) oraz czy wybrany przez nas teren nie jest np. objęty prawem pierwokupu lub nie jest obciążony innymi prawami osób trzecich (np. służebność). Jakakolwiek tego typu wzmianka w księdze wieczystej może znacząco utrudnić zakup gruntu pod magazyny.
Miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego – warunek podstawowy dla inwestycji
Jeśli udało nam się ustalić, że wybrany przez nas teren ma jasną sytuację prawną, mamy otwartą drogę do dalszej analizy. W następnym kroku sprawdzamy, czy powstał dla niego miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego. To dokument, dostępny w urzędzie gminy lub urzędzie miasta z przyporządkowanym geoportalem gminy lub miast, który jest ogólnie dostępny w Internecie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to dokument w formie uchwały, który określa przeznaczenie terenów danej gminy-miasta, wskazuje przeznaczenie terenu dla poszczególnych działek. Składa się z dokumentu tekstowego opisującego założenia planu i materiałów graficznych, takich jak mapy z legendą. Legenda umożliwia poprawne odczytanie mapy oraz jej zrozumienie.
A co jeśli MPZP nie istnieje? Wówczas konieczne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Może być ona wydana osobie, która nie jest właścicielem gruntu. Istotny jest jednak fakt, że do takiego wniosku zwykle potrzebne jest przygotowanie koncepcji architektonicznej opartej na analizie terenu i uzgodnieniach z Inwestorem. Dlatego na tym etapie zalecamy inwestorowi współpracę z wybranym biurem architektonicznym lub z działem projektowym generalnego wykonawcy, który w przyszłości miałby taką inwestycję realizować. Tu trzeba się jednak uzbroić w cierpliwość – urząd gminy lub miasta ma na wydanie decyzji 90 dni, licząc od daty złożenia wniosku w sprawie. Decyzja o warunkach zabudowy to dokument, który dokładnie określa możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest on wydawany, jeśli działka znajduje się na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Mając pewność, że istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskane warunki zabudowy odpowiadają naszym planom inwestycyjnym, możemy skupić się na kolejnych aspektach procesu zakupu działek pod hale magazynowe.
Podłoże gruntowe. Dlaczego warto je sprawdzać?
Choć do tej pory nie zostało to jasno powiedziane, wizja lokalna w terenie jest punktem obowiązkowym procesu zakupu działek pod budowę hali. Pozwala inwestorowi ocenić „na żywo” wybraną lokalizację i otoczenie, ale jest także początkiem głębszej analizy warunków geotechnicznych. A te, w przypadku każdej inwestycji budowlanej, mają ogromne znaczenie. Jakie niespodzianki mogą nas czekać na tym etapie?
Przeszkody mogą być różne, ale jeśli już mamy z nimi do czynienia to zwykle potrafią znacząco wydłużyć proces przygotowania terenu pod hale magazynowe, a także pochłonąć dodatkowe koszty, z których inwestorzy często nie zdają sobie sprawy. Pierwszą widać już na pierwszy rzut oka. Jest nią niesprzyjające ukształtowanie terenu, czyli np. duży spadek terenu, który trzeba będzie zniwelować – w niektórych przypadkach proces wyrównania terenu musi być uzgodniony z geodetą, który tworzy tzw. siatkę wysokościową terenu. Zawsze jednak jest pracochłonny i kosztowny. Ale przeszkodą może okazać się także zadrzewienie działki. Jeśli z taką sytuacją mamy do czynienia, należy wykonać inwentaryzację zieleni. Zadrzewienie wiązać się będzie z konieczną wycinką, a ta zwykle poprzedzona jest odpowiednią procedurą uzyskania odpowiedniego pozwolenia. Ale są też przeszkody, których gołym okiem nie widać. Aby uniknąć „ukrytych” niespodzianek warto wykonać badania geotechniczne gruntu, jeśli do tej pory nie zostały one wykonane. I choć są to koszty poniesione jeszcze przed decyzją o zakupie działki pod budowę hali magazynowej, to na taką inwestycję warto się zdecydować – badania geologiczne i hydrologiczne pozwolą rozpoznać potencjalne problemy, które mogą negatywnie wpłynąć na późniejszy proces budowy. Mowa np. o występowaniu gruntów słabonośnych – nasypowych, nienadających się do posadowienia na nich magazynowych hal stalowych czy żelbetowych. W przypadkach ich wystąpienia, koszt wykonania fundamentów budynku może wzrosnąć kilkukrotnie, narażając inwestora na dodatkowe, niemałe wydatki. Inne zagrożenie związane jest z wodami gruntowymi – podmokłe tereny nie sprzyjają bowiem budowie żadnego obiektu. Tę kwestię prowadzący badania geodeta powinien skonsultować z konstruktorem budynku w celu określenia liczby oraz głębokości niezbędnych odwiertów.
Jakie media są niezbędne do postawienia hali? Rzecz o uzbrojeniu terenu
Uzbrojenie terenu, czyli dostęp do najważniejszych mediów, to warunek konieczny funkcjonowania każdego obiektu o charakterze logistycznym czy produkcyjnym. Dlatego jeszcze przed zakupem działek pod budowę hali warto zweryfikować dostępność mediów. Zazwyczaj wystarczy do tego uzyskanie z wydziału geodezji miejscowego urzędu kopii mapy zasadniczej, która zawiera miedzy innymi informację dotyczącą uzbrojenia terenu. Można także złożyć wnioski do poszczególnych gestorów z pytaniem, czy uzyskamy dostęp do: energii elektrycznej, gazu, kanalizacji sanitarnej i deszczowej czy wody. W przypadku magazynów o dużym obciążeniu ogniowym (ilość składowanego materiału palnego w stosunku do powierzchni hali), kluczowe mogą się okazać parametry wynikające z wydajności wodociągu oraz dostępu do hydrantów zewnętrznych – w przypadku braku miejskiej sieci wodociągowej należy zapewnić wodę do celów pożarowy ze zbiornika na terenie działki Inwestora.
Jak duża musi być działka pod budowę hali magazynowej?
Określając wielkość terenu pod budowę hali magazynowej musimy brać pod uwagę kilka istotnych aspektów. Pierwszy z nich wynika wprost z przepisów budowlanych i reguluje odległość obiektu od granicy działki. I tak, w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych wynosi ona 3 m, a dla tych z otworami – 4 m. Ale odległość między budynkami na różnych działkach regulują także przepisy przeciwpożarowe, które nakazują zwiększenie wymienionych odległości, gdy mamy do czynienia z obiektami o dużym obciążeniu ogniowym (ilość składowanego materiału palnego w stosunku do powierzchni hali).
Ale w przypadku magazynów warto także zastanowić się nad usytuowaniem budynku na terenie działki w taki sposób, aby jego lokalizacja była zgodna z zapisami MPZP lub warunkami zabudowy (linia zabudowy), a także zaplanować wewnętrzne drogi dojazdowe i pożarowe, parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych oraz strefę załadunku/rozładunku z miejscami dokowymi.
Dynamicznie rosnący w ostatnich latach popyt na powierzchnie magazynowe sprawił, że dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych zaczęła spadać. Wybór działek pod hale magazynowe nie jest więc dziś prosty – trzeba bowiem pogodzić kilka ważnych kryteriów, takich jak lokalizacja, dogodne warunki zabudowy, dobre warunki gruntowe, bliskość infrastruktury drogowej czy dostępność siły roboczej. Warto jednak to wszystko przeanalizować przed decyzją o zakupie terenu, nawet jeśli pochłonęłoby to dodatkowe koszty – tylko tak możemy uniknąć poważnych problemów i ogromnych niespodziewanych wydatków na etapie prac budowlanych.
