Pandemia sprawiła, że rynek budownictwa przemysłowego w Polsce mocno przyspieszył. Dynamiczny rozwój sektora e-commerce oraz niepewność dostaw z Azji, która zmusza przedsiębiorców do skracania łańcucha dostaw poprzez otwieranie fabryk na lokalnym rynku sprawiły, że popyt na przestrzeń magazynową oraz produkcyjną w 2020 roku sięgnął rekordowego poziomu 5,2 mln m2. Ale budowa nowych hal produkcyjnych może być także wynikiem rozwoju przedsiębiorstw oraz rosnącego zapotrzebowania na wytwarzane przez nich wyroby. Jak inwestor powinien przygotować się do procesu budowy? O co może pytać go potencjalny wykonawca hali przemysłowej? Na te pytania odpowiada ekspert firmy Commercecon, która od wielu lat specjalizuje się w generalnym wykonawstwie tego typu obiektów.

Dokumentacja budowy – bez niej budowa nie ruszy

Podejmując decyzję o budowie zakładu produkcyjnego inwestor powinien liczyć się z dość długim i bywa, że skomplikowanym postępowaniem przygotowawczym. Świadomość ta sprawia, że wielu z nich, już na tym etapie decyduje się na zaangażowanie w procedury formalne przyszłego generalnego wykonawcę obiektu.

– I jest to bardzo dobra decyzja. W gąszczu zawiłości prawnych i administracyjnych może zgubić się niejeden inwestor, a sytuację potrafią dodatkowo utrudnić częste zmiany prawa budowlanego, których przedsiębiorca wcale nie musi być świadomy. Od tego są firmy takie jak Commercecon, które na bieżąco śledzą nowe uregulowania prawne i dbają o zgodne z nimi przygotowanie dokumentacji. Warto zdawać sobie sprawę, że proces uzyskania pozwolenia na budowę wymaga niekiedy ogromnego zaangażowania czasowego, na co inwestorzy zwykle nie mogą sobie po prostu pozwolić – wyjaśnia Monika Górko, architekt w firmie Commercecon.

Jeśli jednak inwestor podejmie decyzję o samodzielnym poprowadzeniu spraw formalnych musi uzyskać mapę do celów lokalizacyjnych lub projektowych działki oraz ustalić, czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy sprawdzić, czy warunki odpowiadają Jego wymaganiom i uzyskać wypis z planu, a jeśli nie ma planu zagospodarowania – musi wystąpić o warunki zabudowy. Dodatkowym wymaganiem jest uzyskanie warunków technicznych od dostawców mediów: prąd, woda, gaz itp.

Jaka powierzchnia zakładu będzie potrzebna?

Kolejnym etapem prac przygotowawczych powinno być określenie powierzchni przeznaczonej pod planowaną inwestycję. To jedna z najważniejszych informacji dla generalnego wykonawcy. O co jeszcze może pytać?

– Z pewnością będzie chciał poznać krótką charakterystykę procesu technologicznego, który często determinuje kształt obiektu oraz podział na poszczególne strefy, takie jak hala produkcyjna, magazyn komponentów oraz produktów gotowych, laboratoria czy biura. Trzeba również pamiętać, że budowa zakładu produkcyjnego, wytwarzającego określone produkty, wymaga opracowania projektu technologicznego – dodaje ekspert Commercecon.

Warto już na tym etapie prac podjąć decyzję o planowanej w przyszłości rozbudowie zakładu, ma to bowiem wpływ na projektowanie oraz wykonawstwo konstrukcji aktualnie realizowanego obiektu. Wymienione informacje pomogą optymalnie zaprojektować budynek i zaplanować jego położenie na działce.

Profil produkcji oraz składowanie materiałów

Wspomniana wcześniej charakterystyka procesu technologicznego ma także kluczowe znaczenie dla określenia rodzajów niezbędnych instalacji. I nie chodzi tu o tak oczywiste systemy, jak elektryczne i oświetleniowe, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne czy klimatyzacyjne. Mowa o specjalistycznych instalacjach, których konieczność wynika bezpośrednio z procesu produkcyjnego (sprężone powietrze, odciągi powietrza, systemy odpylające lub zraszające), ale także o instalację grzewczą. Zdarza się bowiem, że ciepło potrzebne do ogrzania budynku można pozyskać z procesu technologicznego. Jest to rozwiązanie, które wpłynie na obniżenie kosztów utrzymania budynku, a do tego wpisuje się w zielony trend budownictwa przemysłowego.

Niezwykle istotną, z punktu widzenia konstrukcji budynku oraz harmonogramu prac budowlanych, jest informacja o parku maszynowym czy linii technologicznej – jakie będą wykorzystywane. Chodzi zarówno o ich gabaryty (dodatkowe obciążenia fundamentów oraz innych elementów konstrukcji, do których będą mocowane), jak i planowany termin montażu.

Warto także zastanowić się nad przechowywaniem komponentów do produkcji oraz gotowych wyrobów – w jaki sposób będą składowane oraz określić rodzaj opakowań. Przedstawione informacje mogą mieć wpływ na obciążenie ogniowe hali oraz dobór odpowiedniej instalacji tryskaczowej.

Transport wewnątrz hali przemysłowej oraz logistyka zewnętrzna

W przypadku większości średnich oraz dużych hal produkcyjnych wymagane jest wprowadzenie tzw. zmechanizowanego transportu bliskiego. Zwykle odbywa się on przy wykorzystaniu różnego rodzaju wózków, także widłowych, oraz innych pojazdów poruszających się po drogach wewnątrzzakładowych. Mogą one być zasilane w różny sposób. I choć na tym etapie informacja o rodzaju zasilania może wydać się inwestorowi mało znacząca, to z punktu widzenia generalnego wykonawcy odgrywa ważną rolę. W praktyce determinuje konieczność zaprojektowania przez niego dodatkowych rozwiązań np. wiat na butle gazowe, jeśli z takim napędem mamy do czynienia, lub stanowisk stacji ładowania wózków akumulatorowych.

Każdy zakład produkcyjny wymaga także zaplanowania transportu zewnętrznego – konieczne będą przecież dostawy komponentów oraz załadunek i wywóz gotowych wyrobów. Na etapie planowania budowy, należy określić więc zapotrzebowanie na doki załadunkowe (ich ilość oraz rodzaj), jak również oszacować natężenie ruchu oraz typ pojazdów, jaki będzie dominował w operacjach logistycznych. Wpłynie to na projekt zagospodarowania terenu wokół budynku oraz pozwoli optymalnie połączyć zakład węzłem komunikacyjnym z drogą publiczną.

Przedstawione zagadnienia nie wyczerpują oczywiście wszystkich zagadnień, jakie będzie chciał omówić generalny wykonawca. Inwestorowi dają jednak obraz tego, jak wiele decyzji musi podjąć już na etapie wstępnego planowania przyszłej inwestycji.

Zachęcamy do zapoznania się z kompleksową ofertą współpracy z firmą Commercecon.