Rynek magazynowy w Polsce podlegał w ostatnich kilku latach dużym wahaniom. Od dynamicznego wzrostu popytu na hale logistyczne w czasie pandemii, po spadki w ostatnich 18 miesiącach spowodowane słabnącą koniunkturą gospodarczą, niepewnością polityczną związaną z wojną na Ukrainie, podwyżkami cen energii oraz wysoką inflacją. Dziś sytuacja na rynku powierzchni magazynowych wydaje się stabilizować, a prognozy zarówno dla najemców magazynów, deweloperów, jak i generalnych wykonawców są optymistyczne.
Pomimo słabszych ostatnich kilkunastu miesięcy Polska jest wciąż jednym z największych rynków magazynowych w Europie. Bardzo korzystne położenie naszego kraju, dobrze wykształcona kadra czy relatywnie niewysokie koszty budowy hali magazynowej sprawiają, że inwestorzy zagraniczni wciąż będą wybierać nasz kraj dla swoich operacji logistycznych. Według prognoz analityków, logistyka w Polsce nie ma się czego obawiać, a stabilizacja na rynku gospodarczym powinna pozytywnie wpłynąć na zwiększenie aktywności inwestorów.
Rynek powierzchni magazynowych w liczbach
Rok 2023 był dla rynku powierzchni magazynowych trudny, choć w ostatnim kwartale powiało optymizmem. Nowa podaż sięgnęła prawie 4 mln mkw. i była zaledwie o 13% niższa niż w rekordowym 2022 r. To jednak wynik rozpędzonego popytu i finalizacji rozpoczętych wcześniej projektów budowlanych. Na koniec grudnia 2023 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce przekroczyły 32,9 mln mkw. Większość (76%) zlokalizowana jest w pięciu wiodących regionach: Warszawa i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolska i Dolny Śląsk.
Słabnący popyt ze strony najemców, w parze z wciąż dużą liczbą powstających hal magazynowych oraz centrów logistycznych, poskutkował w ubiegłym roku trendem wzrostowym stanu pustostanów. W trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,7%, a tym samym osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni ostatnich trzech lat. Warto jednak zaznaczyć, że około 70% wolnej powierzchni znajduje się w obiektach ukończonych po 2021 r., czyli tych oddanych do użytku w ostatnim czasie.
Stawki czynszowe – co nas czeka w 2024 roku?
Jeśli chodzi o stawki czynszu to w minionym roku odnotowano średni wzrost na poziomie 5%, co przy 20-30% podwyżkach z roku 2022 wydaje się niewiele. Wzrosty dotyczyły przede wszystkim nowych inwestycji w hale logistyczne, które wyróżniają się zaawansowaniem technicznym oraz energooszczędnością. W bieżącym roku analitycy nie przewidują większych zmian sytuacji – stabilizacja kosztów budowy oraz finansowania inwestycji, a także relatywnie wysoka dostępność już wybudowanej powierzchni przemysłowo-magazynowej są podstawą do dalszego wyhamowania wzrostu czynszów, a nawet obniżenia obowiązujących stawek w przypadku niektórych lokalizacji.
Rynek magazynów – jakie są kierunki rozwoju?
ESG. Rok 2024 będzie z pewnością stał pod znakiem dalszego rozwoju strategii ESG w firmach, ze szczególnym naciskiem na aspekty środowiskowe. Zielone centra magazynowe powoli stają się standardem. Wymagają tego najemcy, doskonale zdający sobie sprawę z korzyści, jakie mogą osiągnąć wybierając energooszczędne, niskoemisyjne budynki, zaprojektowane z myślą o komforcie pracowników oraz w trosce o środowisko naturalne. Ale ESG to nie tylko korzyści finansowe czy wizerunkowe – coraz więcej banków podejmuje kroki uwzględniające ryzyka klimatyczne i środowiskowe w procesach kredytowych. To jasny sygnał dla przedsiębiorców, że chcąc zdobyć finansowanie na swoją inwestycję, muszą przedstawić projekt hali, której budowa oraz późniejsza eksploatacja będą wykazywały troskę o środowisko i miały na względzie ograniczanie śladu węglowego w całym cyklu życia budynku.
Nearshoring i rozwój produkcji. Analitycy rynku magazynowego wskazują, że w perspektywie długoterminowej Polska będzie odgrywać znaczącą rolę w zakresie takich trendów, jak nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej docelowych rynków zbytu. Już dziś nasz kraj jest jednym z największych w Europie producentów sprzętu AGD, odgrywamy także istotną rolę w branży motoryzacyjnej, ze szczególnym naciskiem na elektromobilność. Nowe zakłady produkcyjne, ale i rozbudowa istniejących już fabryk, wymagać będą nowych magazynów – zarówno na potrzeby składowania komponentów, jak i gotowych produktów. Dzięki tak zorganizowanym zapleczom, przedsiębiorcy znacząco zmniejszą ryzyko zakłócenia łańcuchów dostaw, zmniejszą koszty transportu, ale będą mogli sobie także pozwolić na szybszą realizację zleceń. Nie ma więc wątpliwości, że w najbliższych latach powstawać będą w naszym kraju nie tylko nowe centra logistyczne, ale i hale magazynowe na potrzeby firm produkcyjnych.
Rozwój regionów nadbałtyckich. Rozwój infrastruktury transportowej jest jednym z motorów napędowych dla rynku przemysłowo-logistycznego. Warto więc w tym miejscu zwrócić uwagę na rozwijający się w naszym kraju transport morski i kilka ważnych gospodarczo inwestycji. Przykładem jest trwająca budowa kolejnego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub w Gdańsku, która ma zakończyć się w tym roku. Pod koniec ubiegłego roku potwierdzona została także rozbudowa portu w Świnoujściu, natomiast w Gdyni ma zakończyć się ma budowa portu zewnętrznego, która umożliwi obsługę kontenerowych statków. Już teraz analitycy obserwują zwiększoną liczbę inwestycji logistycznych, a tym samym rosnącą liczbę centrów magazynowych oraz hal magazynowych wysokiego składowania w regionie Szczecina czy Trójmiasta, które w nadchodzących latach z pewnością będą zyskiwać na znaczeniu.
Prognozy na 2024 r. dla rynku powierzchni magazynowych są umiarkowanie optymistyczne. Stabilizacja gospodarcza może pobudzić spadające w ostatnim roku zapotrzebowanie na nową przestrzeń, a nowe kierunki rozwoju z pewnością przyczynią się do ożywienia mniej wyeksploatowanych regionów kraju. Deweloperzy, ale i generalni wykonawcy hal magazynowych musza być jednak bardzo czujni – eksperci od budownictwa wieszczą bowiem branży „klęskę urodzaju”. Napływ nowych funduszy unijnych (KPO oraz budżet UE 2021-27), a co za tym idzie rekordowa kumulacja inwestycji w takich obszarach jak drogi, energetyka czy mieszkaniówka, może bardzo szybko doprowadzić do nowych, choć dobrze znanych branży z poprzednich lat, problemów. Mowa o kolejnej fali wzrostu cen materiałów budowlanych oraz presji płacowej, spowodowanej brakiem rąk do pracy.
Q&A
Jakie są główne czynniki napędzające rynek magazynowy w Polsce w 2024 roku?
- Rynek magazynowy w Polsce napędzają przede wszystkim rozwój e‑commerce, wzrost zapotrzebowania na usługi logistyczne „last mile” oraz inwestycje w centra dystrybucyjne. Coraz więcej firm decyduje się na lokalizację obiektów w centralnej Polsce ze względu na dogodny dostęp do infrastruktury transportowej. Inwestorzy analizują również trendy globalne, takie jak nearshoring i reshoring, które kształtują popyt na hale. To wszystko sprawia, że segment magazynowy pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych sektorów nieruchomości przemysłowych.
Jakie regiony Polski są najatrakcyjniejsze dla inwestycji logistycznych?
- Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obszary wokół aglomeracji: Warszawy, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. Regiony te przyciągają nowoczesną infrastrukturą drogową i kolejową oraz bezpośrednim dostępem do rynków zbytu. Szczególny potencjał drzemie w gruntach wzdłuż autostrad A1, A2 i A4, które są priorytetem dla funduszy logistycznych. Coraz ważniejszą rolę odgrywają także lokalizacje przy lotniskach i hubach multimodalnych, napędzając dalszą ekspansję rynku.
Czy popyt na powierzchnie magazynowe będzie nadal rósł w 2024 roku?
- Analitycy przewidują utrzymanie popytu, choć – z uwagi na obecne warunki makroekonomiczne – tempo wzrostu może być umiarkowane. Firmy szukają optymalizacji kosztów operacyjnych, co przekłada się na większe zainteresowanie nowoczesnymi i energooszczędnymi halami. Dodatkowo rozwój usług 3PL i rosnące znaczenie operacji omnichannel sprzyjają ekspansji powierzchni magazynowych. Zatem rynek nadal ma solidne fundamenty wzrostu.
Jakie trendy technologiczne wpływają na logistykę i magazynowanie w Polsce?
- Kluczowe technologie to automatyzacja procesów, zastosowanie robotów i systemów AGV, inteligentne oświetlenie oraz rozwiązania IoT do monitoringu i optymalizacji operacji. Rosnące znaczenie analityki danych i systemów zarządzania magazynem (WMS) pozwala na zwiększenie wydajności pracy. Coraz częściej w projektach uwzględnia się też infrastrukturę dla elektromobilności. Dzięki temu polskie magazyny stają się bardziej nowoczesne i konkurencyjne.
Jakie wyzwania stoją przed sektorem magazynowym w Polsce w 2024 roku?
- Choć rosnące koszty budowy, presja na energooszczędność i trudności kadrowe stanowią istotną barierę, polski rynek magazynowy wykazuje dużą odporność. Inwestorzy, mimo mniej stabilnych warunków finansowania, starają się umiejętnie łączyć opłacalność projektów z ambitnymi celami ekologicznymi. To zrównoważone podejście sprawia, że Polska wciąż utrzymuje status lidera przyciągającego kapitał logistyczny z kraju i zagranicy.
