Pomimo ogólnoeuropejskiego spowolnienia gospodarczego oraz lokalnych wyzwań, rynek magazynowy i przemysłowy w Polsce nadal wykazuje silny potencjał rozwojowy. Po dynamicznych zmianach z ostatnich lat, miniony rok przyniósł stabilizację. Nie brak jednak także pozytywnych sygnałów, które mogą zapowiadać w nadchodzących miesiącach jego dalszy wzrost. A to z pewnością dobra informacja dla developerów oraz generalnych wykonawców specjalizujących się w budowie hal magazynowych.

Polska, dzięki swojemu strategicznemu położeniu w sercu Europy, rozwijającej się gospodarce i rosnącemu sektorowi e-commerce, jest od lat ważnym graczem na logistycznej mapie naszego kontynentu. Zarejestrowanych jest już u nas ponad 125 tys. firm transportowych, z czego prawie 38 tys. posiada licencję na przewozy wspólnotowe – to one wykonują około 20% pracy przewozowej w całej Europie. Rośnie nie tylko liczba przewoźników i wolumen wykonywanej pracy przewozowej, ale systematycznie zwiększa się także powierzchnia magazynów – powstają zarówno hale magazynowe przy nowych zakładach produkcyjnych, ogromne centra logistyczne należące do światowych firm e-commerce, a także hale magazynowe wysokiego składowania. Jak wygląda rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce?

Logistyka w Polsce – stan powierzchni magazynowych na koniec 2024

Powierzchnia

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w naszym kraju w 2024 r. wzrosły do 34,6 mln mkw., a to oznacza wzrost aż o prawie 40% w porównaniu z rokiem 2021. Warto jednak zaznaczyć, że w minionym roku dostarczono 2,6 mln mkw. nowej powierzchni, co stanowiło spadek wolumenu nowej podaży o 30% r/r. W budowie pozostaje 1,8 mln mkw. Popyt brutto utrzymał się na poziomie 5,8 mln mkw. (+4% r/r) – to kolejny rok, od 2020, w którym zanotowaliśmy dynamikę popytu brutto powyżej 5 mln mkw., a to dobra dla całej branży informacja.

Zrównoważone budownictwo

Jak wskazują dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego[i], ponad połowa całej powierzchni spełnia najnowocześniejsze standardy zrównoważonego rozwoju i posiada jeden z certyfikatów BREEAM, LEED lub DGNB. To znacznie więcej niż na innych rynkach europejskich, bardziej dojrzałych, które zaczęły rozwijać się wcześniej, a zatem znajduje się na nich wiele starych obiektów.

Czynsze

Po znacznych wzrostach kosztu najmu powierzchni magazynowych, z jakimi mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, rok 2024 przyniósł względną stabilizację stawek czynszów. W znacznie lepszej sytuacji byli ci najemny, którzy poszukiwali hali magazynowej w regionach o dużej dostępności powierzchni – mogli wówczas liczyć na różne atrakcyjne zachęty.

Rynek magazynowy – prognozy na 2025 rok

Choć prognozy dla polskiego rynku magazynowo-przemysłowego wydają się dość optymistyczne, to na pozycję naszego kraju musimy potrzeć z perspektywy całej Europy i globalnych łańcuchów dostaw. A tu sytuacja nie wygląda już tak dobrze.

Mniej powierzchni spekulacyjnych

Ogólnoświatowe spowolnienie gospodarcze i gorsze nastroje inwestorów zniechęcają deweloperów do budowania powierzchni spekulacyjnych, czyli bez uprzedniego pozyskania kompletu najemców. Wydaje się, że ostrożne podejście deweloperów będzie się utrzymywać w 2025 roku. Obecnie większość inwestycji koncentruje się na realizacji magazynów w formule BTS oraz BTO dla dużych klientów, którzy zakładają długoterminową działalność. To dobra informacja dla generalnych wykonawców takich jak Commercecon, którzy specjalizują się w dużo bardziej wymagającej formule budowania hal logistycznych i obiektów przemysłowych szytych na miarę.

Praktyki ESG

Budownictwo przemysłowe staje się coraz bardziej ekologiczne. To z jednej strony wynik unijnych regulacji, a z drugiej – rosnących oczekiwań najemców, którzy chcą dostawać do użytkowania przyjazne środowisku hale logistyczne i centra magazynowe. Dlatego rosną inwestycje w energooszczędne oświetlenie LED, inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS), instalacje fotowoltaiczne na dachach czy pompy ciepła. Coraz ważniejsze stają się także aspekty społeczne. Dbanie o przyjazne otoczenie i warunki pracy, tworzenie zewnętrznych stref relaksu, przestrzeganie równości w miejscu pracy czy wspieranie lokalnych społeczności – to tylko niektóre z podejmowanych dziś przez inwestorów działań.

Obiekty typu „last mile”

W nadchodzących miesiącach wiele inwestycji z pewnością będzie wciąż dotyczyć miejskich obiektów „last mile” – w dużych aglomeracjach będą powstawać zarówno tzw. big boxy (duże magazyny), ale przede wszystkim hale typu small business unit. Potrzeba tak zlokalizowanych obiektów wynika przede wszystkim z dynamicznie rozwijającego się rynku e-commerce i w dużym stopniu napędzana jest przez firmy kurierskie oraz operatorów logistycznych sieci paczkomatów. Magazyny typu SBU zapewniają im większą efektywność działań logistycznych oraz szybsze dostawy towarów do finalnych odbiorców.

Automatyzacja

Hale logistyczne i centra magazynowe stają się coraz bardziej nowoczesne, a postępująca automatyzacja jest trendem, który na pewno będzie się w Polsce rozwijał. Przyszli właściciele oraz najemcy magazynów coraz chętniej inwestują w inteligentne zarządzania budynkiem oraz w automatykę dopasowaną do potrzeb prowadzonych przez siebie działań operacyjnych. Zwiększa to efektywność prac oraz przynosi także wymierne korzyści w postaci lepszej kontroli kosztów i większej możliwości ich ograniczania.

Czynsze

Choć stawki czynszowe w ubiegłym roku się ustabilizowały, to na pewno można spodziewać się ich delikatnego wzrostu. Dotyczyć to będzie przede wszystkim rejonów Polski, w których popyt na przestrzeń logistyczną jest najwyższy, czyli Warszawie, Krakowie czy Trójmieście. Na wzrost kosztów najmu wpływać będą nadal takie czynniki jak wysokie ceny energii i materiałów budowlanych, a także ciągle rosnące – choć już nie tak dynamicznie – koszty pracy.

Jakie wyzwania czekają rynkowych graczy?

Nowelizacja ustawy planistycznej

1 stycznia 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy planistycznej, której celem jest uporządkowanie procesu planowania przestrzennego. Zastąpienie studiów uwarunkowań miejscowymi planami ogólnymi ma zapewnić większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, ograniczając możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy poza wyznaczonymi strefami. Nowelizacja może zmniejszyć dostępność gruntów pod obiekty przemysłowe i hale magazynowe, co nie jest dobrą informacją dla deweloperów, ale ma za to ułatwić realizację projektów zgodnych z planami.

Zakończenie wojny w Ukrainie

Wybór nowego prezydenta Stanów Zjednoczonych może wpłynąć na możliwe zawieszenie broni w 2025 roku i zakończenie wojny. A to zapoczątkowałoby proces odbudowy Ukrainy, co byłoby ogromnym przedsięwzięciem na światową skalę. Mówi się, że Polska ma stać się centrum operacyjnym w procesie friendshoringu. Polska Agencja Inwestycji i Handlu (PAIH) prowadzi nabór polskich firm zainteresowanych wznowieniem eksportu i udziałem w odbudowie Ukrainy – 30 proc. z nich stanowią firmy budowlane. To pokazuje ogrom zainteresowania tym procesem, ale i jego wielki potencjał, na którym skorzystać może polski sektor budowlany.

Bieżący rok przyniesie kontynuację rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Dzięki dalszemu rozwojowi branży e-commerce, kolejnym inwestycjom w infrastrukturę drogową oraz skierowaniu budownictwa przemysłowego na zielone tory nasz kraj utrzyma status ważnego węzła logistycznego na mapie Europy i silnego gracza, jeśli chodzi o dostęp do nowoczesnej przestrzeni magazynowej.

[i] Raport „Zrównoważone Certyfikowane Budynki Raport 2023”, PLGBC