Rynek magazynowy w Polsce rozpędził się gwałtownie w czasie pandemii. I kiedy wydawało się, że hossa potrwa przez najbliższych kilka lat, a popyt na hale magazynowe będzie nieprzerwanie rósł, sytuację nieoczekiwanie zmieniła wojna w Ukrainie. Skutki, jakie za sobą pociągnęła, mocno zachwiały inwestycjami na naszym krajowym rynku. Sytuacja jednak powoli zdaje się stabilizować. Czego możemy się spodziewać w tym roku?

Polska jest jednym z trzech największych rynków magazynowych w Europie. Powstaje tu ok. 30 proc. nowych hal logistycznych budowanych na naszym kontynencie, rozwijają się centra magazynowe międzynarodowych przedsiębiorstw, działają u nas duże firmy transportowe. Z racji na swoje położenie w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu, dostępność gruntów inwestycyjnych oraz wciąż atrakcyjny rynek pracy, nasz kraj jest niezmiennie dobrym kierunkiem dla nowych inwestycji magazynowych. Ten rok pokaże, czy utrzymanie dynamiki wzrostu ostatnich lat jest możliwe.

Rynek magazynowy – dane liczbowe

Rok 2022 przynosił kolejne rekordy wybudowanej powierzchni przeznaczonej na magazyny. O skali wzrostów może świadczyć fakt, że od stycznia do września oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w 2022 r. w Polsce zwiększyły się 4,4 mln mkw., co jest wynikiem o ponad 42% lepszym niż w roku wcześniejszym. Dzięki rekordowej pod względem metrażu nowej powierzchni hal logistycznych i produkcyjnych, całkowite jej zasoby wyniosły 28,3 mln mkw. – to wzrost rok do roku o prawie 19%.  Obecnie w budowie znajduje się 3,4 mln mkw. Eksperci przewidują, że pozwoli to osiągnąć na koniec bieżącego roku próg 30 mln mkw.

Rosnące czynsze – trend który się utrzyma?

Jednym z ważniejszych zjawisk, z jakich rok 2022 r. zostanie zapamiętany, jest z pewnością wzrost czynszów najmu za hale magazynowe. Mała dostępność wolnych powierzchni (ok. 4% pustostanów), a także pewne ograniczenie podaży nowych obiektów (widoczne szczególnie w ostatnim kwartale 2022 r.), były przyczyną wzrostu stawek czynszowych. Ale za podwyżkami stał także wzrost kosztów realizacji nowych inwestycji oraz rosnące koszty utrzymania funkcjonujących już obiektów.  Według różnych źródeł i dla różnych regionów, na przestrzeni całego roku wzrosty czynszów wahały się między 10 a 25%. Trzeba jednak zaznaczyć, że nasz kraj nie był wyjątkiem i takie zjawisko obserwować można było w całej Europie. Bieżący rok zapewne przyniesie dalsze wzrosty, ale nie powinny one być już tak dynamiczne.

Trudniej o finansowanie inwestycji

Kondycja rynku magazynowego zależy od wielu czynników. Wpływają na nią nie tylko działania lokalne, ale także – a może przede wszystkim – sytuacja makroekonomiczna. Wojna w Ukrainie, doprowadziła do wielu niekorzystnych zjawisk, wśród których w pierwszej kolejności należy wymienić drastyczne podwyżki cen energii wynikające z embarga nałożonego na rosyjski węgiel oraz związane z przerwaniem dostaw gazu z Rosji. To z kolei pociągnęło za sobą niespotykane od lat wzrosty cen materiałów budowlanych, które znacząco zwiększyły koszty realizacji inwestycji. Inflacja oraz coraz wyższe stopy procentowe sprawiły, że finansowanie nowych inwestycji stało się dużo droższe, a co za tym idzie – opłacalność nowych przedsięwzięć w postaci hal logistycznych, rozbudowy centrów magazynowych czy budowy specjalistycznych hal magazynowych wysokiego składowania stanęła pod znakiem zapytania. Niewiele bowiem firm może pozwolić sobie na budowanie w oparci o własne środki finansowe.

Co może pomóc branży?

Wprowadzenie strategii ESG w magazynach

O zielonych trendach w budownictwie magazynowym mówi się już od kilku lat. Bycie „eko” daje firmie korzyści na różnych płaszczyznach, dlatego coraz więcej przedsiębiorstw z branży logistycznej wdraża pierwszy filar strategii ESG (Environment, Social, Governance) – czyli działania ukierunkowane na ochronę środowiska. I choć innowacyjne rozwiązania, które w codziennym funkcjonowaniu pozwolą firmie ograniczyć ślad węglowy, zwiększają koszt samej budowy hali magazynowej, to inwestorzy nauczyli się już patrzeć na opłacalność swoich inwestycji szerzej i w dłuższej perspektywie czasowej. Widzą ekonomiczne korzyści płynące z wykorzystania instalacji odnawialnych źródeł energii, nowoczesnych systemów zarządzania budynkami czy z podejścia środowiskowego, które wykorzystuje położenie obiektu i naturalne walory jego otoczenia. Ale działalność w zgodzie z poszanowaniem środowiska pozytywnie wpływa także na postrzeganie firmy przez jej otoczenie biznesowe, co w efekcie może przełożyć się na zwiększenie jej konkurencyjności.

To wszystko sprawia, że jednym ze spodziewanych zjawisk na rynku magazynowym będzie chęć zmiany starych, nieekonomicznych w użytkowaniu obiektów na nowoczesne hale magazynowe, których koszt codziennej eksploatacji będzie zauważalnie niższy.

Zmiana formy składowania w hali magazynowej

Choć Polska wciąż dysponuje dużą, w porównaniu do krajów zachodniej Europy, bazą gruntów, to w tym obszarze także widać zmiany, które mogą zwiastować pewne zagrożenia. Coraz mniejsza podaż atrakcyjnych lokalizacyjnie działek dostosowanych pod budowę magazynów, a co za tym idzie rosnące koszty zakupu gruntu, sprawiają, że deweloperzy oraz inwestorzy bezpośredni coraz częściej decydują się budować hale magazynowe wysokiego składowania. Będzie to pewne wyzwanie dla generalnych wykonawców obiektów kubaturowych, ale pociągnie także za sobą coraz większą automatyzację procesów logistycznych.