Zanim przystąpimy do budowy hali produkcyjnej należy nie tylko znaleźć firmę, która podejmie się prowadzenia prac, lecz także zadbać o skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów i pozwoleń. O jakich dokumentach mowa? Co trzeba przygotować lub o co należy wystąpić przed rozpoczęciem etapu robót budowlanych?

Realizacja hal przemysłowych, w tym hal produkcyjnych to wieloetapowy, długotrwały i skomplikowany proces. Można go nadzorować samodzielnie, zlecając poszczególne etapy różnym firmom, albo zdać się na jedną z nich, która zajmie się kompleksową realizacją inwestycji. To drugie rozwiązanie staje się coraz popularniejsze wśród inwestorów, ponieważ skraca czas od rozpoczęcia prac do oddania obiektu do użytkowania, ułatwia komunikację i pozwala skupić się na własnej dotychczasowej działalności. Zdarza się, że inwestorzy, którzy postanowili sami kontrolować i zlecać poszczególne etapy budowy już na początku – w trakcie gromadzenia niezbędnej dokumentacji oraz uzyskiwania pozwoleń – podejmują decyzję o przekazaniu działań do generalnego wykonawcy. Dlaczego? Ze względu na dużą ilość formalności.

Warunki zabudowy lub plan zagospodarowania przestrzennego

Zanim rozpoczniemy budowanie hali, a nawet już na etapie jej projektowania należy sprawdzić czy teren inwestycji jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki na jakich można wybudować obiekt wraz z infrastrukturą towarzyszącą. O wypis i wyrys zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić w wydziale urbanistyki urzędu miasta lub gminy właściwego dla lokalizacji terenu. Jeśli działki inwestora nie są objęte ww. miejscowym planem należy złożyć wniosek wraz z koncepcją planu zagospodarowania oraz koncepcją obiektu w urzędzie miasta lub gminy, w wydziale planowania przestrzennego lub gospodarki przestrzennej, na podstawie którego otrzymamy decyzję o warunkach zabudowy. We wniosku powinny się znaleźć min. informacje dotyczące funkcji hali, jej powierzchni, wysokości i infrastruktury technicznej.

Dokumenty formalno-prawne

Jeśli MPZP / warunki zabudowy nie wykluczają rodzaju naszej przedmiotowej inwestycji należy poddać analizie istniejącą infrastrukturę techniczną i w razie braku instalacji zewnętrznych wystąpić do gestora danej sieci z wnioskiem o określenie możliwości przyłączenia. Po uzyskaniu zgody na przyłączenie do sieci w toku prac projektowych, możemy wystąpić z wnioskiem o warunki przyłączeniowe.

Jednocześnie sprawdzenia wymaga kwestia zjazdu na teren inwestycji z istniejącej infrastruktury drogowej. Jeśli taki zjazd nie istnieje, z zarządcą drogi musimy uzgodnić lokalizację zjazdu. Przy pozytywnym zaopiniowaniu propozycji otrzymamy warunki / wymogi dot. projektowanej infrastruktury drogowej i wówczas możemy rozpocząć prace projektowe.

Jeśli nasza planowana inwestycja wymaga decyzji środowiskowej  lub pozwolenia wodnoprawnego należy wtedy przygotować odpowiednio: kartę informacyjną przedsięwzięcia dla uzyskania decyzji uwarunkowań środowiskowych i operat wodnoprawny dla uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.

Pozwolenie wodnoprawne i DUŚ uzyskuje się w formie decyzji administracyjnej, która wymagana jest już na etapie składania projektu budowlanego do decyzji pozwolenia na budowę.

Jeśli na działce inwestycji występuje zieleń wysoka i średnia będąca w kolizji z projektowanymi elementami zagospodarowania terenu wtedy musimy postarać się o zgodę na jej wycinkę.

Wniosek wraz z inwentaryzacją dendrologiczną powinniśmy złożyć w urzędzie miasta lub gminy, który wydając zgodę narzuci na nas obowiązek nasadzeń zieleni zastępczej.

Należy podkreślić, że nie każde drzewo i krzew wymaga zgody na wycinkę. Wymóg ten zależy od wieku drzewa i jego gatunku. Dokument zgody na wycinkę zieleni również należy dołączyć do projektu budowlanego.

Projekt budowlany hali produkcyjnej / magazynowej

Budowanie hali zawsze odbywa się na podstawie projektu. Żeby go stworzyć, wykonawca omawia z inwestorem wymagania dotyczące: gabarytów, funkcji budynku, charakterystyki procesów technologicznych, ilości pracowników. Jednocześnie obie strony wspólnie analizują uwarunkowania formalno-prawne terenu, na którym ma powstać inwestycja.

Na początku prac projektowych należy zlecić geologowi badania gruntu, na podstawie których konstruktor może opracować opinię geotechniczną, aby zaliczyć obiekt do odpowiedniej kategorii geotechnicznej. Kategorię tę określa się na podstawie stopnia skomplikowania projektowanego budynku i rodzaju gruntu. Przypadek gruntów niejednorodnych, mało nośnych, niekorzystnych zjawisk geologicznych, wysokich wód gruntowych zwiększa szansę na zaliczenie obiektu do II lub III kategorii geotechnicznej, a zatem konieczności wykonania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej. Im wyższa kategoria geotechniczna tym bardziej skomplikowany projekt konstrukcji i kosztowniejsze wykonawstwo inwestycji (wymiana gruntu, wzmocniona konstrukcja itp.).

Architekt przygotowuje jedną lub kilka wersji koncepcji architektonicznej. Gdy koncepcja zostanie zaakceptowana przez zleceniodawcę, przystępuje się do tworzenia kompleksowej, wielobranżowej dokumentacji projektowej obejmującej projekt budowlany hali stalowej, szczegółowego budżetu inwestycji oraz harmonogramu prac z podziałem na postępowanie przygotowawcze i wykonanie robót budowlanych.

Praca nad projektem to współpraca między architektem a projektantami branżowymi (konstrukcji, instalacji sanitarnych, elektrycznych itd.). Przemysłowa funkcja obiektu wymusza na projektancie architektury uzyskanie również projektu technologii. Projekt technologii określa zachodzące procesy technologiczne w hali przemysłowej, które wpływają na aranżację architektoniczną wnętrza obiektu i na potrzebne instalacje wewnętrzne.

W trakcie prac projektowych projekt należy uzgodnić z rzeczoznawcą do spraw higieniczno – sanitarnych i zabezpieczeń przeciwpożarowych, a docelowo uzyskać również zaopiniowanie projektu przez ww. specjalistów.

Pozwolenie na budowę hali

Kolejny krok, który poprzedza budowę hali to uzyskanie pozwolenia na budowę. Aby je otrzymać, należy do składanego wniosku dołączyć projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania terenu, decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mapę do celów projektowych, warunki techniczne przyłączenia mediów (energii elektrycznej, wody, kanalizacji), wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zgodę zarządcy drogi na zjazd z drogi publicznej oraz dodatkowe dokumenty formalno-prawne zależne od specyfiki danej inwestycji tj. pozwolenie wodnoprawne, decyzję uwarunkowań środowiskowych, zgodę na wycinkę zieleni itp.

Po złożeniu wniosku wraz z kompletem dokumentów należy oczekiwać na wydanie decyzji. Urzędy zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego mają na to maksymalnie 65 dni.

Jeśli w postępowaniu administracyjnym występują strony uprawomocnienie się decyzji pozwolenia na budowę staje się ostateczne po upływie 14 dni od jej doręczenia. Ww. okres 14 dni to czas kiedy strona w postępowaniu może wnieść sprzeciw do naszego przedmiotowego projektu. Jeśli w naszym postępowaniu nie ma stron, administracyjna decyzja staje się prawomocna w momencie odbioru decyzji o PB.

Projekty techniczne hali produkcyjnej / magazynowej

Zgodnie z zaktualizowanym, nowym Prawem Budowlanym w zakres projektu budowlanego nie wchodzą szczegółowe projekty branżowe instalacji. W zakresie PB wymagane jest sprawdzenie możliwości przyłączenia do danego gestora sieci, wskazanie trasy instalacji zewnętrznych na planie, ogólny opis danej infrastruktury technicznej. Dopiero projekty techniczne ukazują szczegółowe, niezbędne informacje dotyczące instalacji.

Po uzyskaniu / w trakcie oczekiwania na pozwolenie na budowę projektanci branżowi mogą przystąpić do sporządzania projektów technicznych, a architekt do sporządzania projektu wykonawczego.

Nadzór i koordynację nad kompleksowymi, wielobranżowymi pracami projektowymi od etapu koncepcji po etap projektu technicznego / wykonawczego sprawuje architekt.

Rozpoczęcie budowy

Po uprawomocnieniu się decyzji PB o rozpoczęciu prac budowlanych powiadamiamy Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, do którego musimy dostarczyć kopię pozwolenia na budowę i dziennik budowy, który zostanie ostemplowany w PINB.

Prace budowlane rozpoczyna się od przygotowania placu budowy i zlecenia geodecie wytyczenia geodezyjnego budynków w terenie.

W trakcie prac wykonawczych architekt sprawuje nadzór autorski na budowie, a zatem czuwa nad zgodnością realizowanych robót z założeniami projektowymi i sztuką budowlaną.

Wnioski

Oferowana przez Commercecon oferta pn.: ‘zaprojektuj i wybuduj’ czyli oferta kompleksowego, wielobranżowego projektu i wykonawstwa jest zdecydowanie bardziej pożądana na rynku nieruchomości aniżeli usługa niezależnego projektu i niezależnego wykonawstwa.

Oferta pn.: zaprojektuj i wybuduj jest odpowiedzią na aktualne potrzeby inwestorów, którzy oczekują od projektantów i wykonawców branży architektoniczno-budowlanej: rzetelności i fachowości.

Patrząc zatem na ilość formalności i niezbędnych dokumentów warto rozważyć przekazanie prac jednemu generalnemu wykonawcy, po to, aby mieć pewność, że ten etap nie spowoduje przesunięcia w czasie całej inwestycji. Unikniemy dzięki temu niepotrzebnych zakłóceń, przerw i problemów komunikacyjnych, które często towarzyszą w przypadku koordynacji współpracy z kilkoma firmami.

Q&A

Od czego zaczyna się proces uzyskiwania pozwoleń na halę produkcyjną?

  • Budowa hali produkcyjnej wiąże się z wieloetapowym i dość złożonym procesem formalnym. Punktem wyjścia jest sprawdzenie czy teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie obowiązuje, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku należy określić między innymi funkcję obiektu, jego gabaryty (m.in. powierzchnię, wysokość) oraz potrzebną infrastrukturę. Ten etap wyznacza ramy, w jakich będzie mogła powstać inwestycja. Zatem już na etapie warunków zabudowy musimy uzyskać od inwestora dokładne informacje dotyczące planowanej inwestycji.

Jakie dokumenty formalno-prawne trzeba zgromadzić?

  • Na tym etapie inwestor kompletuje szereg dokumentów zależnych od charakteru inwestycji. Potrzebne są zapewnienia od gestorów sieci o możliwości przyłączenia mediów oraz zgoda zarządcy drogi na zjazd z drogi publicznej na teren działki. Często wymagana jest decyzja środowiskowa, poprzedzona kartą informacyjną przedsięwzięcia, a niekiedy również pozwolenie wodnoprawne wraz z operatem. Obowiązek opracowania KIP dla uzyskania DUŚ dotyczy tych inwestycji których powierzchnia przekształcenia (suma powierzchni zabudowy i utwardzonych) jest większa aniżeli 1 hektar lub jeśli taka konieczność wynika z profilu działalności projektowanego obiektu. Obowiązek opracowania operatu wodnoprawnego dla uzyskania pozwolenia wodnoprawnego dotyczy inwestycji, które np. generują ścieki przemysłowe lub nie będą podłączone do kanalizacji sanitarnej zatem wymagają oczyszczalni ścieków a następnie rozsączenia ich w terenie.Jeśli inwestycja koliduje z zielenią, konieczna bywa zgoda na wycinkę, poprzedzona inwentaryzacją dendrologiczną i obowiązkiem nasadzeń zastępczych. Warto pamiętać, że nie każde drzewo wymaga takiej zgody. Kluczowym dokumentem dla konstruktora będą badania gruntu i opinia geotechniczna na podstawie których określi kategorię geotechniczną budynku. Im wyższa kategoria, tym bardziej złożony i kosztowny będzie projekt.

Co obejmuje projekt budowlany hali produkcyjnej?

  • Projekt budowlany powstaje w oparciu o wymagania inwestora dotyczące gabarytów, funkcji i procesów technologicznych planowanego budynku. Dokumentacja obejmuje koncepcję architekta, wraz z analizami kwestii środowiskowych, pożarowych i instalacji zewnętrznych. Na projekt budowlany składają się trzy wielobranżowe części: projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno- budowlany i projekt techniczny. Dwie pierwsze części należy złożyć w Architekturze w danym Starostwie Powiatowym / Urzędzie Miasta w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Natomiast trzecia część projektu budowlanego (projekt techniczny) jest obligatoryjny dopiero w momencie startu budowy. Konieczne są też uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw higieniczno-sanitarnych oraz przeciwpożarowych.

Jakie załączniki są potrzebne do wniosku o pozwolenie na budowę?

  • Wniosek o pozwolenie na budowę wymaga skompletowania obszernej dokumentacji. Załącza się do niego projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania terenu oraz decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z planu miejscowego. Potrzebne są także mapa do celów projektowych, warunki techniczne zapewnienia o przyłączeni mediów oraz wypis z ewidencji gruntów. Dołącza się również wcześniej uzyskane zgody i decyzje, na przykład środowiskową, wodnoprawną czy dotyczącą wycinki. Urząd na wydanie decyzji ma zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego 65 dni, a jej uprawomocnienie następuje po kolejnych 14 dniach.

Dlaczego przy takiej liczbie formalności warto wybrać jednego wykonawcę?

  • Rozpoczęcie budowy również wiąże się z dopełnieniem obowiązków, takich jak zarejestrowanie a następnie prowadzenie dziennika budowy, zawiadomienie nadzoru budowlanego o starcie budowy czy wytyczenie obiektu w terenie przez geodetę. Do tego dochodzi nadzór autorski architekta oraz zgodnie z zaktualizowanym „rozporządzeniem o zakresie i formie projektu budowlanego” przygotowanie wielobranżowych projektów technicznych. Tak duża liczba formalności rozłożonych na wiele etapów bywa dla inwestora sporym wyzwaniem. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest powierzenie całego zamierzenia inwestycyjnego jednemu generalnemu wykonawcy, najlepiej w formule „zaprojektuj i wybuduj”. Przejmuje on koordynację procesu, odciążając inwestora od żmudnych procedur.